Verduurzaming gaat niet alleen over energiegebruik. Ook de materialen die nodig zijn voor nieuwbouw, renovatie en onderhoud bepalen een belangrijk deel van de CO₂-impact van vastgoed. Voor woningcorporaties en vastgoedbeheerders wordt het daarom steeds belangrijker om niet alleen te weten wat een gebouw verbruikt, maar ook wat erin zit, wat wordt vervangen en welke impact die keuzes hebben.
Bij de Alliantie leidde dat in 2023 tot een duidelijke keuze. De corporatie besloot binnen de materiaaltransitie te gaan sturen op CO₂-impact van vastgoed, bij nieuwbouw én in de bestaande voorraad. “Er speelt ontzettend veel tegelijk”, zegt Mara Koolen, projectmanager Strategie en Beleid bij de Alliantie. “We moeten woningen toevoegen, betaalbaar houden en verduurzamen. Je hebt energiearmoede, netcongestie, kostenstijgingen en capaciteitstekorten in de bouw. En bewoners moeten natuurlijk ook mee willen.”
De Alliantie kijkt daarom langs drie lijnen naar verduurzaming: energie, materialen en klimaatadaptatie. “Toen zijn we ook gaan kijken: waar zit onze CO₂-uitstoot eigenlijk? Naarmate je verder komt met de energietransitie, zie je dat de materiaalgebonden CO₂ relatief een steeds grotere rol gaat spelen.”
Niet alleen kijken naar energie
Jim Teunizen werkt vanuit BCI aan het inzichtelijk maken van circulariteit en de milieu-impact van materialen. “Bij CO₂ denken we snel aan energiegebruik. Maar je hebt ook de uitstoot van de materialen zelf: de winning van grondstoffen, de productie en alles wat nodig is voordat een materiaal in een gebouw terechtkomt.”
Vooral bij nieuwbouw wordt dat verschil zichtbaar. Nieuwe woningen zijn veel energiezuiniger geworden, waardoor de impact van materialen relatief zwaarder gaat wegen. “Neem zonnepanelen”, zegt Jim. “Die zijn goed voor de energietransitie, maar ze moeten ook worden geproduceerd. Dat geldt ook voor isolatiemateriaal, beton, staal en installaties. Je moet dus naar beide kanten kijken.”
De Alliantie liet daarom in 2023 nieuwbouw én bestaande bouw doorrekenen. Mara: “Toen zagen we dat die materialenkant een grote impact heeft op het CO₂-budget van de vastgoedsector. Er waren verschillende normen en methodes, maar wij wilden vooral een keuze maken waarmee we verder konden. CO₂ is herkenbaar en sluit aan bij de energietransitie. Eén keuze geeft intern richting.”
Het directieteam onderschreef die koers. “Organisaties zijn gewend om op geld te sturen. We hebben een portemonnee en daar kunnen we niet onbeperkt uit putten. Maar eigenlijk hebben we ook een CO₂-portemonnee.”
Dat betekent niet dat CO₂ voortaan alles bepaalt. “Je blijft natuurlijk kijken naar kosten, bewoners en technische mogelijkheden. Maar je wilt de uitstoot wel kennen. Anders kun je hem ook niet meewegen. Je wilt die informatie hebben op het moment dat je een investeringsbesluit neemt. Niet alleen: wat kost dit project? Maar ook: welke uitstoot verwachten we? Dan kun je daar nog iets mee.”
Nieuwbouw als eerste stap
Bij nieuwbouw is dat inmiddels redelijk goed te organiseren. De Alliantie sloot zich in 2025 samen met andere corporaties en institutionele beleggers aan bij afspraken om de materiaalgebonden CO₂ stapsgewijs terug te brengen. “Dat helpt”, zegt Mara. “Je hebt ineens een grenswaarde waar je naartoe kunt werken. Vervolgens krijg je praktische vragen: hoe meten we dat, waar leggen we het vast en hoe zorgen we dat het onderdeel wordt van het investeringsbesluit?”
Nieuwbouw is een logische plek om te beginnen. Jim: “Daar wordt al een milieuprestatieberekening gemaakt. Veel informatie is er dus al. Je kunt de materiaalgebonden CO₂ eruit halen en toetsen of een project onder de afgesproken grens blijft.” Voor corporaties die nog aan het begin staan, hoeft het niet meteen groot te worden aangepakt. “Pak eerst nieuwbouw”, zegt Jim. “Dat is relatief laaghangend fruit. Je kunt vrij snel ervaring opdoen.” Die ervaring wordt belangrijker, want de ruimte binnen de afgesproken CO₂-paden wordt kleiner. Mara: “Dan moet je scherper kijken naar hoe je een project uitvraagt en welke keuzes er in het ontwerp worden gemaakt.”
Dat beïnvloedt ook de markt. Jim: “Ontwikkelaars en aannemers moeten zich afvragen: voldoet mijn project straks nog wel aan wat de opdrachtgever vraagt? Als corporaties en beleggers zeggen: wij willen onder deze grens blijven, dan moet de aanbiedende kant ermee aan de slag.”
Als meer corporaties dezelfde richting kiezen, wordt dat makkelijker. Mara: “Dan ontstaat een gelijker speelveld. Het wordt niet iets extra’s van een paar partijen, maar iets waar de markt rekening mee moet houden.” Voor renovatie- en onderhoudsbedrijven geldt hetzelfde. Veel partijen zijn al met duurzamere alternatieven bezig, maar moeten wel weten dat de opdrachtgever ze waardeert. Jim: “Je moet het gewoon vragen.”
De echte opgave zit in de bestaande voorraad
Nieuwbouw is overzichtelijk vergeleken met wat daarna komt. Juist voor organisaties die grote vastgoedportefeuilles beheren, ligt de echte schaal in het bezit dat er al staat. Daar worden ieder jaar daken vervangen, gevels geschilderd, woningen geïsoleerd en installaties vernieuwd. Op één gebouw lijken zulke ingrepen beperkt; over duizenden objecten gaat het om grote materiaalstromen.
“Bij bestaande bouw moet je eerst weten wat er allemaal gebeurt”, zegt Jim. “Welke onderhoudsactiviteiten vinden plaats? Welke materialen gebruik je en in welke hoeveelheden? Het rekenen zelf kunnen we. De uitdaging zit vooral in de data die ervoor nodig is.”
Mara dacht aanvankelijk dat die informatie makkelijker beschikbaar zou zijn. “Ik redeneerde heel simpel: een leverancier weet toch welke producten hij voor ons inkoopt en hoeveel hij gebruikt? Dan vraag je dat op en koppel je er een CO₂-waarde aan. Maar zo makkelijk is het dus niet.”
De ene leverancier registreert anders dan de andere, hoeveelheden ontbreken of omschrijvingen staan in vrije tekstvelden. “Je zou willen dat die informatie veel eerder in de keten wordt gekoppeld”, zegt Mara. “Anders moeten wij achteraf weer reconstrueren wat er precies is gebruikt.”
Om materiaalgebonden CO₂ goed te berekenen, moet een corporatie weten wat er in een woning zit, wanneer iets is aangebracht, wanneer het vervangen wordt en welke werkzaamheden eraan komen. Dat zijn ook relevante gegevens voor onderhoud, assetmanagement, inkoop en financiën.
De behoefte om de panden goed in beeld te hebben bestond natuurlijk al. Alle data die nodig is om op duurzaamheid te kunnen sturen, wordt makkelijker bruikbaar als het hele pand goed in beeld is.
In dat traject wordt ook Bryder ingezet om duurzaamheidsinformatie te verbinden met gegevens over woningen en de portefeuille. Door de materiaalgebonden CO₂-prestatie als integraal onderdeel van het portefeuillemanagement op te nemen, ontstaat inzicht dat ook bruikbaar is bij vastgoed- en onderhoudsbesluiten, in plaats van dat de informatie in een los duurzaamheidsrapport blijft staan.
Van CO₂-inzicht naar betere vastgoedsturing
Goede data maakt een duurzame keuze niet automatisch goedkoper. “De businesscase is nog wel een uitdaging”, zegt Jim. “Je kunt niet zeggen dat een biobased of circulair product altijd goedkoper is. Dat is gewoon niet zo.”
Bij dakbedekking en schilderwerk bijvoorbeeld kunnen de volumes groot zijn. Jim: “Je hoeft niet overal een beetje duurzamer te worden. Je wilt weten waar het volume zit en waar je met een andere keuze echt verschil maakt.”
Dat helpt ook financieel. Als een corporatie of vastgoedbeheerder beter weet welke werkzaamheden eraan komen, welke materialen nodig zijn en waar grote volumes zitten, kan zij gerichter inkopen, werkzaamheden slimmer plannen en scherper afwegen waar extra uitgaven het meeste effect hebben. Mara: “We hebben natuurlijk niet onbeperkt geld. Dus ook vanuit duurzaamheid wil je weten waar je je middelen het beste kunt inzetten.”
Op langere termijn kan materiaaldata nog een andere financiële betekenis krijgen. Jim: “Bij renovatie of planmatig onderhoud komen producten en materialen vrij. Als je weet wat het is, kun je ook nadenken: kunnen we dit opnieuw gebruiken, is het losmaakbaar, heeft het nog waarde?”
Een meerjarenonderhoudsplanning bestaat nu vooral uit toekomstige kosten. Restwaarde zou daar ooit een ander perspectief aan kunnen toevoegen. “We zijn daar als sector nog niet”, zegt Jim. “Maar je kunt dit soort vragen pas serieus beantwoorden als je weet wat je hebt.”
Moet een organisatie dan eerst haar hele informatiehuishouding op orde brengen? “De een zegt: we gaan eerst onze data helemaal organiseren en voegen daarna CO₂ toe. Wij zijn meer vanuit die CO₂-vraag begonnen. Onderweg ontdek je welke informatie je nog mist. Je moet vooral beginnen”, zegt Mara.
“Eén project doorrekenen is niet zo spannend”, zegt Jim. “Tienduizenden woningen, met verschillende onderhoudsplanningen, leveranciers en systemen: dat is de echte opgave.”
Voor woningcorporaties en andere professionele vastgoedbeheerders is dat een belangrijke les. Duurzaamheid vraagt om betere data, maar diezelfde data helpt vervolgens om breder te sturen op onderhoud, materiaalgebruik en kosten. “Zonder inzicht kun je er niet op sturen”, zegt Mara.
Nieuwbouw laat zien dat sturen op materiaalgebonden CO₂ kan. De grotere stap is om die manier van werken ook in renovatie en onderhoud te krijgen, als onderdeel van het gewone vastgoedproces. Je begint misschien met CO₂, maar krijgt gaandeweg vooral een beter beeld van je vastgoed en daarmee meer mogelijkheden om betere keuzes te maken.
Van berekening naar vastgoedsturing
BCI en Bryder werken samen om informatie over materiaalgebruik, circulariteit en CO₂ bruikbaar te maken in de vastgoedpraktijk. BCI brengt de materiaalgebonden impact van gebouwen en ingrepen in beeld; Bryder kan die gegevens verbinden met informatie over woningen, complexen en de portefeuille.
Vooral in de bestaande voorraad is die koppeling relevant. Daar gaat het om grote aantallen woningen, onderhoudsplanningen en terugkerende ingrepen. Als materiaaldata naast object-, energie- en onderhoudsgegevens beschikbaar is, kan ze worden gebruikt op het moment dat keuzes over een dak, gevel, installatie of renovatie worden gemaakt.
Die informatie is ook buiten duurzaamheid bruikbaar. Beter weten wat er in een woning zit, wanneer iets wordt vervangen en welke werkzaamheden eraan komen, helpt bij onderhoudsplanning, inkoop en grip op toekomstige kosten. De stap is daarmee vooral: van berekenen naar gebruiken.
Ook aan de slag met materiaaldata en CO₂-impact van vastgoed? We denken graag met je mee over hoe je deze informatie kunt verbinden en gebruiken in de praktijk. Download hier de koppeling brochure of neem gerust contact met ons op via onze contactpagina
