Interview met Rob Schreppers, Hoofd Relationship Banking van BNG Bank.
Geld is op dit moment niet de grootste belemmering voor de bouw- en verduurzamingsopgave van woningcorporaties. De sector kan de opgave op korte termijn financieel aan, maar loopt vast op procedures, capaciteit, samenwerking en uitvoeringskracht. Tegelijkertijd wordt betrouwbare data steeds belangrijker voor financiering en verantwoording.
Dat ziet Rob Schreppers, Hoofd Relationship Banking bij BNG Bank, vanuit een bijzondere positie. BNG heeft meer dan vijftig miljard euro aan leningen uitstaan bij woningcorporaties en is daarmee veruit de grootste financier van de sector.
Rob Schreppers is Hoofd Relationship Banking bij BNG Bank. In die rol is hij verantwoordelijk voor performance, klantpartnerschap en maatschappelijke impact en geeft hij leiding aan teams die zich richten op onder meer wonen, zorg, onderwijs, overheid, netwerken, energie en mobiliteit. Vanuit die brede verantwoordelijkheid is hij betrokken bij de financiering van publieke opgaven en ziet hij van dichtbij hoe vastgoedstrategie, verduurzaming en maatschappelijke impact steeds sterker met elkaar samenhangen.
Van stilstand naar versnelling
Als financier van de corporatiesector ziet BNG van dichtbij waar het stokt en waar het juist wél lukt om tempo te maken in de woningmarkt. Met meer dan vijftig miljard euro aan leningen bij woningcorporaties en een marktaandeel van ruim de helft heeft de bank een belangrijke rol in het realiseren van de nationale prestatieafspraken. Maar geld is niet het enige dat telt. De kapitaalmarkt vraagt in toenemende mate om transparante rapportages, terwijl corporaties betrouwbare inzichten nodig hebben om hun plannen uitvoerbaar en realistisch te maken.
Schreppers schetst een genuanceerd beeld: financieel kan de sector de opgave op korte termijn aan; de bottlenecks zitten nu in procedures, capaciteit en samenwerking. “We staan er sterk voor”, zegt hij. “Maar wie na de komende tien jaar wil blijven bouwen en verduurzamen, moet nú leveren en tegelijk werken aan een toekomstbestendig model.”
De erfenis van stilstand
Wie terugkijkt naar de afgelopen tien jaar begrijpt volgens Schreppers waarom het vliegwiel van de woningcorporaties stokte. De Woningwet en de verhuurderheffing knepen de investeringscapaciteit af. Corporaties konden hun huurinkomsten daardoor slechts verhogen binnen de wettelijke kaders. Ze schroefden kosten terug en zetten nieuwbouwprojecten stil. “Wie stopt met ontwikkelen verliest onvermijdelijk expertise”, legt hij uit. “Projectmanagers en ontwikkelteams verdwenen, en de cultuur werd er een van ‘op de winkel passen’ in plaats van ‘bouwen en vernieuwen’.”
Niet alleen bouwexpertise ging verloren. Ook het vermogen om goed met informatie te sturen kreeg een klap. Veel corporaties zagen rapportages jarenlang vooral als administratieve last, niet als strategisch instrument. “Als je tien jaar vooral in de beheerstand staat, ga je minder investeren in kennis en analyse. En dat breekt je later op, juist als de politiek ineens vraagt om versnelling en duurzaamheid.”
Ambitie versus realiteit
De nationale prestatieafspraken hebben de sector inmiddels in beweging gebracht, waardoor de volkshuisvesting er weer wat beter voor staat. Maar de kloof tussen ambitie en realiteit is volgens Schreppers groot. Jaarlijks ontvangen banken de meerjarenprognoses over investeringen en bouwproductie. “Als je die optelt kom je op indrukwekkende volumes”, zegt hij. “Maar de realisatie ligt steevast lager. En dat verschil is vaak niet financieel, want de rekensommen kloppen. Het zijn de niet-financiële factoren die de uitvoering vertragen.”
Standaardisatie is één van de manieren om te versnellen en ambities realistischer te maken. Telkens maatwerk verzorgen vertraagt onherroepelijk in de procedures. Data vormt de basis voor deze standaardisatie.
Informatie maakt ook bestuurlijke keuzes concreter. Corporaties balanceren voortdurend tussen drie doelen: betaalbaarheid, nieuwbouw en verduurzaming. “Elke euro kan maar één keer worden uitgegeven”, zegt Schreppers. “Met de juiste inzichten kun je simuleren wat het betekent als je kiest voor huurmatiging in plaats van extra nieuwbouw, of voor isolatie in plaats van zonnepanelen. Dat geeft bestuurders en financiers houvast bij moeilijke beslissingen. Juist nu corporaties financieel scherper aan de wind gaan zeilen wordt prioritering belangrijker.”
De dubbele opgave: bouwen én verduurzamen
De nationale prestatieafspraken vragen van corporaties om tot 2029 circa 250.000 nieuwe woningen te realiseren en tegelijk hun bestaande bezit versneld te verduurzamen. Volgens Schreppers is dat financieel haalbaar, maar praktisch enorm uitdagend. “De investeringscapaciteit voor deze korte termijn is er. Maar of de sector de beloften waar kan maken hangt af van uitvoeringskracht en samenwerking. Dat is precies waar procedures, capaciteit en betrouwbare informatie een rol spelen.” Verduurzaming is op korte termijn vaak eenvoudiger uit te voeren dan nieuwbouw, omdat er minder afhankelijkheden meespelen.
BNG ziet dat corporaties steeds vaker digitale kopieën van hun bezit opbouwen, met gegevens over bouwjaar, installaties, materiaalgebruik en locatie. “Dat is niet alleen nuttig voor onderhoudsplanning, maar ook voor financiering”, zegt Schreppers. “Als bank willen we weten welke klimaatrisico’s, denk aan overstroming of hittestress, aan een portefeuille kleven. Zonder dit niveau van inzicht kun je dat niet beoordelen.”
Financiering en transparantie: brug naar de kapitaalmarkt
Dat data ook de brug vormt naar de internationale kapitaalmarkt, maakt het voor BNG extra urgent. De bank haalt jaarlijks circa vijftien miljard euro op bij centrale banken, institutionele beleggers en pensioenfondsen. Waar investeerders vroeger genoegen namen met het label ‘gemeenten en woningcorporaties’, willen ze nu exact weten waar hun euro’s landen.
“Onze huidige Social Housing Bond kan nog relatief grofmazig worden verantwoord: alles gaat naar sociale huur”, legt Schreppers uit. “Maar bij groene leningen vragen beleggers steeds vaker inzicht op projectniveau: welke woningen zijn verduurzaamd, welke besparingen zijn gerealiseerd, welke materialen zijn gebruikt? Dat kun je alleen laten zien met uniforme en verifieerbare data.”
Daarom experimenteert BNG met pilots waarin corporaties terugrapporteren over duurzaamheidsprestaties. “We willen naar een sectorstandaard waarin elke corporatie dezelfde indicatoren rapporteert, direct uit hun eigen systemen. Alleen zo kunnen we beleggers overtuigen en tegelijk de administratieve last voor corporaties beperken.”
Het gaat daarbij niet alleen om externe verantwoording, benadrukt Schreppers. “Wie zijn eigen informatie op orde heeft, kan intern betere keuzes maken en sneller schakelen. Inzicht is dus geen verplicht nummertje voor financiers, maar een strategisch instrument om zelf regie te houden.”
Samenwerken op basis van dezelfde informatie
Een terugkerend obstakel in de bouw en verduurzaming is de versnippering van belangen: gemeenten, corporaties, bouwers, netbeheerders en waterschappen moeten allemaal op één lijn komen. Informatie kan juist helpen om de neuzen dezelfde kant op te krijgen.
“Als elke partij zijn eigen aannames hanteert blijf je in eindeloze discussies hangen”, zegt Schreppers. “Met uniforme gegevens en scenario-analyses kun je sneller tot besluiten komen. Het maakt onderhandelingen transparanter en scheelt tijd in de uitvoering.”
Daarbij is standaardisatie een sleutelbegrip. Te vaak verzinnen corporaties en bouwbedrijven nog elk hun eigen methodiek of model. “Terwijl we weten dat er in Nederland grofweg 140 woningtypen zijn”, zegt Schreppers. “Als je die gestandaardiseerd kunt aanpakken, met vaste strategieën voor onderhoud en verduurzaming, dan win je enorm veel tijd en schaalvoordeel.”
Lees ook de expertblog van Rob Jansen:
Investeringscapaciteit is eindig
Op korte termijn zijn de financiële mogelijkheden groot. Maar Schreppers ziet dat de investeringscapaciteit op de lange termijn niet onbeperkt is. “Als de nationale prestatieafspraken worden gerealiseerd, is de kasstroomruimte daarna vrijwel uitgeput. Dan kom je in een beheersituatie terecht: het bestaande bezit op peil houden, met weinig ruimte voor nieuwe grote investeringen.”
Dat maakt het volgens hem noodzakelijk om nu al na te denken over structurele oplossingen. Vennootschapsbelasting, huurbeleid en subsidies zijn knoppen waar politiek en sector aan kunnen draaien. “Maar wat er ook gebeurt: transparantie blijft de basis. Alleen met betrouwbare inzichten kun je aan politiek, samenleving én kapitaalmarkt laten zien welke keuzes je maakt en waarom.”
De afhankelijkheid tussen corporaties en hun financiers is wederzijds. “De helft van onze kredietportefeuille zit in deze sector”, zegt Schreppers. “Wij zijn afhankelijk van hun investeringen, en zij van onze financiering. Dat schept gezamenlijke verantwoordelijkheid.”
Waar in het verleden vooral naar financiële ratio’s werd gekeken, verschuift de aandacht steeds meer naar samenwerking, duurzaamheid en uitvoerbaarheid. “Financiering is niet het probleem”, benadrukt Schreppers. “De uitdaging zit erin hoe we samen zorgen dat plannen realistisch zijn én beleggers overtuigd blijven. Data is daarbij het fundament voor corporaties, voor de sector en voor ons allemaal.”
Zo kijkt de kapitaalmarkt naar corporaties
BNG haalt jaarlijks miljarden op bij institutionele beleggers, centrale banken en pensioenfondsen. Waar investeerders vroeger genoegen namen met het algemene label ‘gemeenten en woningcorporaties’, is de datavraag inmiddels veel specifieker.
Investeerders willen weten: welke woningen zijn verduurzaamd, welke materialen zijn gebruikt, hoeveel energie wordt er bespaard?” zegt Schreppers. “Voor onze huidige Social Housing Bond is dat nog relatief eenvoudig: alles gaat naar sociale huur. Maar bij groene leningen moeten we op projectniveau aantonen dat de euro’s duurzaam zijn besteed.” Daarom werkt BNG samen met corporaties aan pilots waarin verduurzamingsgegevens uniform en verifieerbaar worden teruggerapporteerd. Het doel is een sectorbrede standaard, zodat beleggers appels met appels kunnen vergelijken. Voor corporaties betekent dit dat data niet langer alleen dient voor intern gebruik of verplichte verantwoording, maar een voorwaarde wordt om toegang te houden tot betaalbare financiering.
Schreppers: “Wie zijn data op orde heeft krijgt niet alleen vertrouwen van financiers, maar ook van de samenleving. Data is de nieuwe valuta.”
