Een interview met Huub Wieleman, commissaris bij Woonstad Rotterdam
In Rotterdam komen woningnood, verduurzaming en digitalisering samen in één complexe opgave. Woningcorporaties moeten duizenden nieuwe woningen realiseren, bestaande woningen verduurzamen én ze tegelijk betaalbaar houden. Dat vraagt om meer dan bouwcapaciteit alleen: het vereist datagedreven inzicht, technologische innovatie en strategisch leiderschap. Voor Huub Wieleman, commissaris bij Woonstad Rotterdam, is technologie daarbij een middel, geen doel. Hij pleit voor digitale oplossingen die huurders verbinden in plaats van vervreemden, en voor datagebruik dat besluitvorming versterkt zonder de menselijke maat te verliezen. AI, sensordata en voorspellend onderhoud bieden volgens hem enorme kansen, mits ze onderdeel zijn van de strategie en niet alleen van de IT-afdeling. In dit gesprek deelt Wieleman hoe digitale sensitiviteit, wendbaar toezicht en het durven maken van expliciete keuzes samen het verschil kunnen maken voor de stad van morgen. “Uiteindelijk draait het erom dat je bewoners het gevoel geeft dat ze ertoe doen. Alles wat je als corporatie doet – van onderhoud tot digitalisering – moet daaraan bijdragen.”
Corporaties als regisseur van de woningmarkt
Volgens Wieleman moeten corporaties hun rol breder zien dan louter als bouwer van woningen. “Corporaties moeten niet alleen bouwen, maar ook regie voeren”, stelt hij. “Waar bouw je, voor wie, en met welk maatschappelijk effect? Betaalbaarheid vraagt om samenwerking met gemeenten en realisme in ambities. Het gaat om balanceren: strategische doelen in evenwicht houden, en niet alleen reageren op urgente kwesties.”
Dat strategische vertrekpunt is volgens hem onmisbaar. “Je moet eerst scherp hebben waar je heen wilt. Over die richting bestaat vaak niet eens zo veel discussie. Het lastige zit ‘m in de vertaalslag naar de dagelijkse praktijk.”
Hij noemt de schimmelproblematiek als sprekend voorbeeld. “Dat is typisch zo’n kwestie waarvan je zegt: dat kan en moet anders. Maar om het goed aan te pakken, moet je veel meer weten van je woningvoorraad. Zonder goede data kun je geen slagvaardig beleid voeren. Wij ontdekten bij Woonstad dat we gewoon te weinig wisten. Gevolg: de onderhoudsbudgetten zijn fors verhoogd – van 150 miljoen naar 180 miljoen, naar 200 miljoen en inmiddels nog hoger. Die bedragen moeten gewoon in de begroting worden opgenomen. Maar dan is de vraag: had je dit niet eerder kunnen voorzien? En voor hoe lang is dit nodig? Dat zijn fundamentele vragen waar niet altijd een pasklaar antwoord op is.”
“Zonder goede data kun je geen slagvaardig beleid voeren.”
Nieuwbouw in een ingewikkeld krachtenveld
Als het gaat om nieuwbouw ziet Wieleman parallellen met de zorg: ook daar liep hij aan tegen trage processen en complexe belangenstructuren. “Vertragende vergunningstrajecten en het gebrek aan betaalbare grondposities zijn structurele knelpunten. Dat zie je bij alle corporaties, maar zeker in Rotterdam.”
Hij benadrukt dat corporaties stevig in hun verhaal moeten staan. “Zoek samenwerking op basis van inhoudelijke regie, niet vanuit afhankelijkheid. Het woningtekort is geen probleem dat één partij kan oplossen.”
De woningcrisis noemt hij een “maatschappelijke systeemkwestie”. “Er zijn zoveel partijen en belangen dat je niet kunt zeggen: ‘we doen het gewoon zo’. De nieuwe wet voor versterking van de regie op de woningmarkt is een interessant idee, maar of het werkt in een land als het onze? I don’t know. Maar laten we het proberen.”
Daarbij plaatst hij een opmerkelijke kanttekening: “Als je de kranten leest, zou je denken: zo erg als nu hebben we het nog nooit gehad. Maar kijk naar de cijfers. We zijn gedaald van gemiddeld drie personen per woning naar 2,1 – en dat aantal blijft dalen. De meeste mensen op de wachtlijst zijn alleenstaanden. Het probleem zit ‘m vooral in die verdunning. Zonder die trend hadden we nu misschien geen woningtekort gehad.”
Bart Jalink van Bryder: “Wielemans analyse van de verdunning is spot-on. Het vraagt om flexibel bouwen, met woningen die je kunt samenvoegen of splitsen. In onze projecten zien we dat data-gedreven scenario’s en modulair ontwerp corporaties veel speelruimte geven om mee te bewegen met demografische veranderingen.”
Strategische keuzes zichtbaar maken
Wieleman benadrukt dat strategisch leiderschap ook betekent: durven kiezen. “De woningmarkt staat onder druk, en juist dan is strategisch leiderschap cruciaal. Je hebt maar een beperkt aantal ‘grote knoppen’ waaraan je kunt draaien: huurbeleid, renovatie, onderhoud, verduurzaming, nieuwbouw en interne organisatie. Je kunt ze niet allemaal op maximaal zetten. Toch zie ik dat corporaties het moeilijk vinden om die keuzes expliciet te maken.”
Hij vertelt hoe hij bij Woonstad vragen stelde over het onderhoudsbudget. “We besloten volgend jaar 220 miljoen uit te geven aan onderhoud. Maar waarom geen 200? Waarom geen 240? En wat betekent dat voor nieuwbouw? Misschien bouw je dan duizend woningen minder. Dat verband moet je zichtbaar maken. Het is een denkpatroon dat ik ook uit de zorg ken: beperkte middelen, veel wensen – dat betekent dat je keuzes moet maken en die keuzes goed moet onderbouwen.”
“De woningmarkt staat onder druk, en juist dan is strategisch leiderschap cruciaal. Je hebt maar een beperkt aantal ‘grote knoppen’ waaraan je kunt draaien.”
Energietransitie: meer dan techniek
De energietransitie biedt volgens Wieleman kansen voor corporaties, maar de uitvoering is complex. “De grootste kans ligt in structureel lagere woonlasten en een betere leefomgeving. Maar de snelheid van verandering, technische afhankelijkheden en het organiseren van draagvlak bij bewoners maken het ingewikkeld. Daarom vraagt de energietransitie niet alleen om technische oplossingen, maar ook om verandervermogen in de organisatie.”
Hij koppelt de transitie direct aan leefbaarheid. “Leefbaarheid zit niet alleen in stenen en labels, maar ook in veiligheid, betrokkenheid en perspectief in een buurt. Je moet bewoners serieus nemen en investeren in het sociale gesprek, niet alleen in fysieke ingrepen. Daar let ik als toezichthouder ook op: wordt er wel echt geluisterd?”
Technologie als verbindende factor
Technologie ziet Wieleman als hulpmiddel, niet als doel. “Technologie ondersteunt het slimmer uitvoeren van plannen. Energiemonitoring, sensordata, prestatiegericht onderhoud – dat kan enorm helpen. Maar technologie moet maatschappelijke waarde versterken. Je moet goed nadenken over hoe je technologie inzet, en er moet kennis en ethische reflectie zijn om het verantwoord te doen. Technologie moet verbinden, niet vervreemden.”
Hij constateert dat het IT-besef in besturen vaak beperkt is. “Bij Woonstad hebben we een stevige directeur IT die dit onderwerp naar zich toe trekt. Maar onze bestuurders komen niet uit de IT-hoek. Zelfs bij de werving van de nieuwe bestuurder speelde IT nauwelijks een rol. Dat is opvallend in een tijd waarin technologie verweven is met alle processen.”
Interessant? Lees hier het interview met Titi van der Poel van Havensteder, of lees alle interviews in ons magazine: De Nieuwe Vastgoedregie
Dataondersteund, niet datagedreven
Data kan volgens Wieleman veel opleveren, maar om de maatschappelijke impact van data en AI te vergroten moeten die tools wel strategisch worden ingebed. “Je kunt het verschil maken als je data gebruikt om voorspellend te werken. Gebruik data om onderhoud te plannen vóórdat problemen ontstaan, koppel energieverbruik aan gerichte interventies, of om verschuivingen in klantbehoeften vroeg te signaleren. Maak data onderdeel van de strategie, niet alleen van de IT-afdeling. Door IT-toepassingen in de organisatie te integreren zorg je ervoor dat ze bijdragen aan het uiteindelijke doel: goed en betaalbaar wonen.”
Hij wijst ook op de noodzaak van gedeelde definities. “Volgens onze stukken is de wachttijd voor een woning vier jaar. Maar een baliemedewerker zegt soms acht of twaalf jaar, afhankelijk van de wijk. Hebben we het wel over hetzelfde? Zonder gedeeld begrippenkader creëert iedereen zijn eigen realiteit.”
De inzichten die uit data worden verkregen moeten volgens Wieleman de aanwezige kennis en ervaring versterken: “Daarom spreek ik ook liever over ‘dataondersteunde’ besluitvorming dan over ‘datagedreven’ besluiten.”
“Door IT-toepassingen in de organisatie te integreren zorg je ervoor dat ze bijdragen aan het uiteindelijke doel: goed en betaalbaar wonen.”
Bart Jalink van Bryder: “Het onderscheid tussen dataondersteund en datagedreven is belangrijk. Het voorkomt dat corporaties vervreemden van hun huurders en bouwt voort op bestaande kennis. Mondige medewerkers zijn de sleutel tot succesvolle digitalisering – mits het middenmanagement als brug fungeert.”
Vertrouwen, eigenaarschap en leiderschap
Voor Wieleman draait succesvolle besluitvorming om vertrouwen en duidelijk eigenaarschap. “Besluiten mogen niet afhangen van een black box. Huurders, medewerkers en partners moeten begrijpen waarom iets gebeurt. De argumentatie moet voor alle stakeholders te volgen zijn, en transparantie in datagebruik is essentieel. Gebruik de mondigheid van medewerkers: laat teams strategische doelen formuleren, maar zet er wel een touwtje omheen. Volledig top-down werkt niet meer.”
Eigenaarschap moet expliciet worden belegd. “Als bestuur kun je verantwoordelijkheden delegeren naar het directieteam, maar dan moet helder zijn waar jij op aanspreekbaar bent en waar zij op sturen.”
Digitalisering vraagt volgens Wieleman om wendbare bestuurders die ook stevig sturen op kaders. “Cyberveiligheid, datakwaliteit en ethiek horen thuis in de bestuurskamer. Als toezichthouder zie ik graag dat deze thema’s nu én in de toekomst goed geregeld zijn.”
Leiderschap gaat voor hem verder dan controleren. “Het gaat om enthousiasmeren, mensen meenemen, successen zichtbaar maken. Digitale transformatie kost tijd. Maar dat is voor corporaties geen belemmering: wie nieuwe woningen wil bouwen, is soms ook tien jaar bezig. We zijn gewend aan lange trajecten.”
Interessant? Lees hier het interview met Titi van der Poel van Havensteder, of lees alle interviews in het magazine: De Nieuwe Vastgoedregie
