François Claessens, bestuurder van G&O, over woningnood, verduurzaming, financiële grenzen en waarom data steeds belangrijker wordt voor woningcorporaties.
De woningcorporatiesector staat niet alleen onder druk door de omvang van de woningnood, maar ook door de complexiteit van de oplossingen. Nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en uitvoerbaarheid lopen steeds meer door elkaar heen. Om grip te houden zijn samenwerking, inzicht en langetermijnsturing nodig. François Claessens, sinds november 2025 bestuurder van G&O, ziet dat dagelijks terug in zijn werkgebied. “Je kunt niet meer zeggen: eerst bouwen we, daarna verduurzamen we en dan kijken we wel naar hoe we het organiseren”, zegt hij. “Die tijd is voorbij. Alles loopt door elkaar. En juist die samenhang maakt het ingewikkeld.”
Beschikbaarheid als vertrekpunt
De opgave begint buiten de organisatie, bij de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Niet als abstract beleidsdoel, maar als concrete realiteit in de regio. “De vraag is enorm”, zegt Claessens. “Dat zie je niet alleen in cijfers, maar ook in de verhalen erachter. Ouderen wachten soms jarenlang op een passende woning, jongeren blijven noodgedwongen thuis wonen, gezinnen lopen vast.”
G&O wil doorgroeien vanuit de behoefte in het werkgebied. “Het gaat niet om aantallen op papier. Het gaat om wat hier nodig is. Als je ziet hoeveel mensen reageren op één woning, dan weet je dat dit structureel is.”
Die druk maakt regionale samenwerking onvermijdelijk. Corporaties werken steeds vaker samen binnen woondeals en prestatieafspraken met gemeenten en andere partners. “Je trekt veel meer gezamenlijk op. Dat helpt bij afstemming, maar betekent ook dat je elkaar voortdurend tegenkomt in projecten.”
Waarom versnellen zo lastig blijft
Versnellen klinkt logisch, maar blijkt in de praktijk weerbarstig. Zeker in bestaand stedelijk gebied spelen participatie, procedures en lokale belangen een grote rol. “Als je niet in een weiland bouwt, maar midden in een wijk, moet je de omgeving meenemen. Dat kost tijd. En zelfs als je dat zorgvuldig doet, is het niet vanzelfsprekend dat er geen bezwaarprocedures volgen.”
Daarnaast speelt gemeentelijke capaciteit een belangrijke rol. “Niet elke gemeente heeft voldoende mensen of expertise om verschillende complexe projecten tegelijk te begeleiden. Dat bepaalt het tempo in hoge mate.”
Een realistische planning en een volwassen samenwerking zijn daarom noodzakelijk. Versnellen is geen losse ingreep, maar een optelsom van keuzes, afstemming en het omgaan met onzekerheid.
“Bouwen aan de rand van een dorp is iets anders dan binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Dat vraagt om andere expertise.”
Van beheren naar ontwikkelen
De aard van de opgaven vraagt ook intern om een andere organisatie. G&O ontwikkelt zich steeds nadrukkelijker als ontwikkelende corporatie, met projecten die variëren van nieuwbouw tot grootschalige renovatie en sloop voor nieuwbouw. “Dat vraagt om andere expertise”, zegt Claessens. “Bouwen aan de rand van een dorp is iets anders dan binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. In dat laatste geval ben je bezig met participatie, lange doorlooptijden, afstemming met diverse partijen en vaak ook sociale vraagstukken.”
Dat betekent dat corporaties hun organisaties moeten verbreden. Naast projectontwikkeling zijn vaardigheden nodig op het gebied van procesregie, belangenafweging en langetermijnontwikkeling.
Verduurzaming: van losse maatregelen naar systeemkeuzes
Verduurzaming is inmiddels een vast onderdeel van het werk van corporaties, maar de aard en de complexiteit van dat werk verschuiven. Veel corporaties hebben de eerste stappen gezet via isolatie, verbetering van energielabels en standaardmaatregelen.
De volgende fase is ingrijpender. “Het aardgasvrij maken van de bestaande voorraad is geen optelsom van losse ingrepen meer, maar een systeemkeuze”, zegt Claessens. Warmtenetten, individuele oplossingen en samenwerking met gemeenten en energiepartners brengen technische, financiële en maatschappelijke vraagstukken samen. “We weten nog niet welke techniek uiteindelijk dominant wordt. Waarschijnlijk wordt het een mix. Maar wat je ook kiest, de impact is groot. Op de woning, op de huurder en op de organisatie.”
Daarbij speelt onzekerheid een centrale rol. Technieken ontwikkelen zich, beleid verandert en publieke beeldvorming beïnvloedt het draagvlak. Keuzes die vandaag worden gemaakt, werken decennialang door in de portefeuille.
“De grenzen van wat financieel mogelijk is, komen in zicht. Dat betekent niet dat we moeten stoppen met investeren, maar wel dat we scherper moeten kiezen.”
Financiële ruimte en scherpe afwegingen
De verduurzamingsopgave staat niet los van de financiële realiteit. Bouwkosten zijn gestegen, de rente ligt hoger dan enkele jaren geleden en de investeringsopgaven nemen toe. “De grenzen van wat financieel mogelijk is, komen in zicht”, zegt Claessens. “Dat betekent niet dat we moeten stoppen met investeren, maar wel dat we scherper moeten kiezen.”
Dit leidt tot fundamentele vragen over prioritering en solidariteit binnen de sector. Investeringen in het ene domein beperken de ruimte in het andere. Afwegingen moeten expliciet worden gemaakt, en moeten worden onderbouwd richting toezichthouders, gemeenten en huurdersorganisaties.
Sturen in onzekerheid: waarom scenario’s onmisbaar worden
De stapeling van opgaven maakt de traditionele meerjarenplanning kwetsbaar. Onzekerheid is geen tijdelijke verstoring, maar een structureel gegeven geworden. “Je weet niet precies hoe beleid zich ontwikkelt, hoe technieken zich doorontwikkelen of hoe kosten zich gedragen”, zegt Claessens. “Maar je moet wel besluiten nemen die tientallen jaren doorwerken.”
Daarom wordt het vermogen om vooruit te kijken in meerdere mogelijke toekomsten belangrijker. Scenariodenken helpt om zichtbaar te maken wat er gebeurt als aannames veranderen. Wat betekent een hogere rente, een andere techniek of gewijzigde regelgeving? Scenario’s functioneren daarbij niet als voorspellingen, maar als bestuurlijke hulpmiddelen. Ze maken keuzes expliciet, zowel financieel als maatschappelijk, en helpen bij het afwegen van risico’s en prioriteiten.
In deze benadering komen strategie, vastgoedsturing en data samen. Zonder inzicht in bezit, onderhoudsstaat en verduurzamingsopties blijven gesprekken abstract en losgezongen van de praktijk.
Lees ook de expert blog van Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft:
Digitalisering en data als randvoorwaarde voor sturing
In dit krachtenveld wordt digitalisering steeds belangrijker. Niet als doel op zich, maar als randvoorwaarde om grip te houden op de opgaven. “Je kunt alleen goed sturen als je weet waar je staat”, zegt Claessens. “Dat geldt voor financiën, maar net zo goed voor vastgoed, onderhoud, verduurzaming en dienstverlening.”
Financiële data zijn bij veel corporaties goed georganiseerd. Vastgoed en uitvoeringsdata zijn historisch minder systematisch vastgelegd. Niet uit onwil, maar omdat de noodzaak lange tijd ontbrak.
Die situatie verandert. Sturen op verduurzaming, portefeuillekeuzes en investeringsscenario’s kan alleen op basis van consistente en betrouwbare data. Zonder die data blijven vergelijkingen onzuiver en worden besluiten gebaseerd op aannames.
Lees ook de expertblog van Titi van der Poel, directeur Digitale Transformatie bij Havensteder:
Datamanagement als organisatievraagstuk
De kern van datavolwassenheid ligt niet in systemen, maar in organisatie en gedrag. “De techniek kan veel”, zegt Claessens. “De vraag is: hoe zorg je dat mensen ermee werken en dat de data die erin gaat ook klopt.”
G&O investeert daarom in verdere professionalisering van datamanagement, met expliciete rollen en verantwoordelijkheden. Dat gaat niet over één functie die alles oplost, maar over gedeeld eigenaarschap in de organisatie.
De koppeling tussen data en besluitvorming speelt daarin een sleutelrol. Wanneer zichtbaar wordt hoe vastgelegde informatie wordt gebruikt voor investeringen, onderhoud en verduurzaming, verandert de betekenis van registreren.
“Je kunt alleen goed sturen als je weet waar je staat. Dat geldt voor financiën,maar net zo goed voor vastgoed, onderhoud, verduurzaming en dienstverlening.”
Digitalisering richting huurders
Digitalisering raakt ook de relatie met huurders. G&O werkt aan verbetering van de digitale dienstverlening, onder meer via een klantportaal. “Dat gaat niet alleen over gemak”, zegt Claessens. “Het gaat over samenhang. Als huurders meermaals moeten bellen en telkens hun verhaal opnieuw moeten vertellen, vermindert dat de kwaliteit van dienstverlening.”
Digitale middelen bieden mogelijkheden om informatie te bundelen en contactmomenten beter te organiseren. Tegelijkertijd blijft ruimte nodig voor persoonlijk contact, omdat niet iedere huurder op dezelfde manier communiceert.
Samenhang als leidraad
Voor de komende jaren ligt de focus op voortgang in meerdere samenhangende opgaven. “Ik hoop dat we dan aantoonbaar stappen hebben gezet. Meer woningen gerealiseerd, verder in verduurzaming en een organisatie die dat ook kan dragen.”
Beschikbaarheid, verduurzaming, digitalisering en financiële keuzes beïnvloeden elkaar continu. Sturing moet dan ook verder kijken dan afzonderlijke projecten of beleidslijnen. “Je kunt niet wachten tot één opgave is afgerond voordat je aan de volgende begint. Juist daarom is inzicht zo belangrijk, om onderbouwd keuzes te kunnen maken.”
Waarom data en vastgoedsturing cruciaal zijn voor verduurzaming
Verduurzaming is geen los project, maar een portefeuillevraagstuk. Om keuzes te kunnen maken tussen isoleren, vervangen, aansluiten op een warmtenet of sloop voor nieuwbouw hebben corporaties inzicht nodig in hun vastgoed: technische staat, energielabels, investeringsmomenten en maatschappelijke impact. “Zonder goed inzicht in je bezit kun je eigenlijk geen serieuze keuzes maken”, zegt Claessens. “Dan praat je over ambities, maar niet over uitvoerbaarheid.”
Zonder consistente en vergelijkbare data blijven verduurzamingsbesluiten fragmentarisch. Vastgoedsturing biedt het raamwerk om informatie samen te brengen en keuzes te relateren aan langetermijndoelen, financiële ruimte en maatschappelijke opgaven.
“Je moet weten waar je staat, maar ook wat keuzes die je vandaag neemt betekenen over tien of twintig jaar”, aldus Claessens. “Verduurzaming werkt altijd door in je hele portefeuille.”
In een context van structurele onzekerheid over techniek, kosten en beleid wordt datagedreven werken daarmee een randvoorwaarde voor verantwoord bestuur. Niet om risico’s weg te nemen, maar om ze expliciet te maken en bestuurbaar te houden.
“Onzekerheid hoort erbij”, zegt Claessens. “Maar dat betekent niet dat je niet kunt sturen. Juist dan heb je houvast nodig in je data en je vastgoedstrategie.”
Over G&O
G&O is een woningcorporatie actief in het Gooi en de Vechtstreek die zich richt op het bieden van betaalbare, passende woningen voor uiteenlopende doelgroepen. De corporatie beheert circa 9.000 woningen in gemeenten als Hilversum, Gooise Meren, Blaricum, Laren en Huizen en werkt nauw samen met gemeenten, maatschappelijke partners en huurdersorganisaties in de regio.
De woningmarkt in dit gebied staat onder hoge druk. De combinatie van schaarse ruimte, hoge grondprijzen en grote vraag maakt nieuwbouw complex en vraagt om intensieve regionale samenwerking. Tegelijkertijd staat G&O voor een stevige opgave in het verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad.
In die context investeert G&O niet alleen in nieuwbouw en renovatie, maar ook in de verdere professionalisering van de organisatie. Digitalisering, datagedreven werken en vastgoedsturing spelen daarbij een steeds belangrijkere rol om keuzes onderbouwd te kunnen maken en de samenhang tussen maatschappelijke ambities en financiële mogelijkheden te bewaken.
